Betongold: Sicherheit und Wertsteigerung
Immobilien gelten traditionell als stabile und wertbeständige Anlageform, oft als "Betongold" bezeichnet. Eine Investition in Immobilien bedeutet, physisches Eigentum an Grund und Boden sowie Gebäuden zu erwerben. Die Rendite setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: den laufenden Mieteinnahmen und der potenziellen langfristigen Wertsteigerung der Immobilie selbst.
Direktinvestment: Die Vorsorgewohnung
Die klassischste Form ist der Kauf einer Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung. Als Investor werden Sie zum Unternehmer und können alle Ausgaben, die mit der Wohnung zusammenhängen (z.B. Finanzierungskosten, Reparaturen, Verwaltung), sowie die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Ziel ist es, durch die Mieteinnahmen die laufenden Kosten und den Kredit zu decken und langfristig von der Wertsteigerung zu profitieren.
Indirektes Investment: Das Bauherrenmodell
Eine österreichische Spezialität ist das Bauherrenmodell. Hierbei schließt sich eine Gruppe von Anlegern zusammen, um gemeinsam ein Grundstück zu erwerben und darauf ein Wohnhaus (oft einen Altbau, der saniert wird) zu errichten oder zu sanieren. Jeder Anleger erwirbt einen ideellen Anteil am gesamten Gebäude. Der große Vorteil liegt in den erhöhten steuerlichen Anreizen.
Kleines vs. Großes Bauherrenmodell
Man unterscheidet zwei Hauptformen, die sich vor allem rechtlich und steuerlich unterscheiden:
| Merkmal | Kleines Bauherrenmodell | Großes Bauherrenmodell |
|---|---|---|
| Rechtsform | Miteigentümergemeinschaft (MEG) | Kommanditgesellschaft (KG) |
| Art der Einkünfte | Vermietung und Verpachtung (Außerbetrieblich) | Einkünfte aus Gewerbebetrieb |
| Abschreibung | Beschleunigte AfA (1/15 der Bau-/Sanierungskosten) + Grundanteil | Beschleunigte AfA (1/15 der Bau-/Sanierungskosten) |
| Verlustverwertung | Verluste sind vortragsfähig, aber nur mit zukünftigen Einkünften aus Vermietung & Verpachtung verrechenbar (Verlustdeckel). | Verluste sind in den ersten Jahren voll mit anderen Einkünften (z.B. Gehalt) ausgleichbar. |
Das "Große Bauherrenmodell" ist aufgrund der sofortigen Verlustverrechnung oft steuerlich attraktiver für Anleger mit hohem Einkommen, da es in den Anfangsjahren zu einer erheblichen direkten Steuerersparnis führt. Man spricht hier vom "Bauherren-Knick".
Steuerersparnis durch beschleunigte Abschreibung
Der Kernanreiz ist die Möglichkeit, die gesamten Bau- bzw. Sanierungskosten über einen kurzen Zeitraum von nur 15 Jahren abzuschreiben (anstatt der üblichen 67 Jahre bei einem Neubau). Dies führt in den ersten Jahren zu hohen "steuerlichen Verlusten", die mit anderen Einkünften verrechnet werden können.
- Anteilige Baukosten: 150.000 €
- Jährliche Abschreibung (1/15): 10.000 €
- Anteilige Mieteinnahmen p.a.: 5.000 €
- Anteilige Betriebskosten p.a.: - 1.500 €
- Steuerlicher Verlust pro Jahr: -6.500 €
- Dieser Verlust kann mit Ihrem Gehalt gegengerechnet werden. Bei einem Grenzsteuersatz von 50% ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von ca. 3.250 €.
Vorteil Mietenpool
Ein weiterer entscheidender Vorteil vieler Bauherrenmodelle ist der Mietenpool. Alle Mieteinnahmen des gesamten Gebäudes fließen in einen gemeinsamen Topf und werden dann entsprechend der Eigentumsanteile an die Investoren ausgeschüttet. Dies bedeutet:
- Risikostreuung: Das Risiko eines Mietausfalls oder Leerstands der eigenen Wohnung wird auf alle Eigentümer verteilt.
- Stabile Einnahmen: Sie erhalten auch dann Ihre anteilige Miete, wenn Ihre spezifische Wohnung gerade saniert wird oder vorübergehend leer steht.
- Professionelle Verwaltung: Eine zentrale Hausverwaltung kümmert sich um die Vermietung, Wartung und Abrechnung, was den Aufwand für den einzelnen Anleger minimiert.